어떤 사모님과의 대화

 

아내(사모)가 지방의 소도시 어느 교회 사모님과 인터넷으로 연결이 되어 전화 연락을 주고 받던 중 상가 건물 임대차 문제로 저와도 통화를 하게 되었습니다. 보증금 천 오백만원짜리 건물을 계약하려고 하는데 그 돈이 가진 재산의 전부이기에 만에 하나 보증금을 떼일 가능성을 걱정하시는 것이었습니다.

 

임대차 문제에서는 임차인 즉 세입자에게 절대적으로 불리한게 현재의 우리나라 법입니다. 영리 사업자는 그나마 조금이라도 상가 임대차 보호법에 의해 보호를 받지만, 상가 교회와 같은 비영리 단체는 법의 보호를 전혀 받지 못하고 있습니다.

 

상가 교회를 계약하려면 수수료가 들더라도 중개사 사무실을 통해 계약하는 것이 우선은 안전합니다. 그게 아니고 건물에 붙인 현수막 등을 보고 건물주와 직접 계약을 하는 경우에는 먼저 등기부를 직접 떼 보고-요즘은 인터넷으로 500원만 들이면 바로 확인 가능함- 주인의 신분증을 확인하고 등기부에 등재된 이름과 주민번호가 같은지, 확인하고 계약서를 작성해야 합니다. 주민등록증 상의 변경된 주소와 등기부 상의 주소가 다를 경우는 등기부 주소를 고쳐놓지 않은 경우이므로 주민등록증 상의 최근 주소로 계약을 합니다.

 

등기부 상 근저당-대출금- 이 건물 가치에 비해 지나치게 크다고 생각되거나, 가압류 가처분등이 등재돼 있다면 보증금과 월 임대료가 아무리 싸더라도 계약을 하면 안됩니다.

 

교회 건물에 사택이 같이 있는 경우는 일단 전입을 하고 확정일자를 받아 두어야만 합니다. 동사무소에서 상가 건물에 왜 전입을 하느냐고 물으면, 교회와 살림 집이 같이 있다고 하면서 확정일자를 반드시 해달라고 해야 합니다. 실제로 다른 곳에 주소가 없고 살림을 하는게 확실하다면 최우선순위변제를 받을 가능성이 큽니다. 만일 교회 건물이 경매에 부쳐지는 경우가 생기면, 최대한 빨리 교회 크기를 줄이고 살림집을 교회 공간보다 크게 해두는 것이 필요합니다. 주택 공간 > 교회 공간 이 되면 주택임대차 보호법 상의 주택으로 취급되어 최우선 변제를 받게 될 가능성이 큽니다. 여기서 가능성이라고 한 이유는 경매 금액을 나눠주는 법원의 결정에 따라 결과가 다르게 나오기 때문입니다.

 

보증금액이 예를 들어 5천만원 이상으로 커지는 경우-상대적 개념이므로 3천만원이 전재산이라면- 반드시 비용이 들더라도 전세권을 설정해야 합니다. 건물주가 안 해준다면 계약을 안하는게 좋을 수도 있겠죠. 전세권을 설정한다는 특약은 계약서에 반드시 명시해야 합니다. 구두 상으로 해 준다고 했다가 건물주가 오리발 내밀면 곤란하겠죠.

 

어서 어서 상가 건물을 탈출하는 그 날까지 열심히 말씀 전하고 기도하며 전도합시다.